Indexmieterhöhung und geplante Kappungsgrenze – was Sie wissen müssen

Die Indexmiete koppelt die Miethöhe an die allgemeine Preisentwicklung. Was das konkret bedeutet, wie die Anpassung funktioniert und welche gesetzlichen Änderungen geplant sind – wir erklären es Ihnen hier im Überblick.

Was ist eine Indexmiete?

Bei einem Indexmietvertrag wird die monatliche Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Dieser Index misst, wie sich die Lebenshaltungskosten in Deutschland insgesamt entwickeln. Steigt der VPI, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen. Sinkt er, kann auch die Miete sinken. Die gesetzliche Grundlage bildet § 557b BGB.

Wie verbreitet ist die Indexmiete?

Bundesweit ist die Indexmiete noch ein Nischenprodukt. Laut einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus dem Jahr 2025 verfügen lediglich 2,6 Prozent aller deutschen Mieterhaushalte über einen Indexmietvertrag. In den sieben größten deutschen Städten liegt der Anteil mit 4,1 Prozent etwas höher. Deutlich häufiger findet sich die Indexmiete im Neubausegment: Bei Wohngebäuden, die ab 2014 errichtet wurden, ist bereits etwa jeder fünfte Mietvertrag ein Indexmietvertrag, Tendenz steigend.

Wie oft darf die Indexmiete angepasst werden?

Eine Indexmieterhöhung ist grundsätzlich einmal pro Jahr zulässig. Zwischen zwei Mietanpassungen muss dabei jeweils ein Zeitraum von mindestens zwölf Monaten liegen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Anpassung jährlich vorzunehmen – er kann sie auch seltener geltend machen oder mehrere Zeiträume zusammenfassen und die Erhöhung rückwirkend für bis zu drei Jahre berechnen. Dies bietet Vermietern eine gewisse Flexibilität bei der Verwaltung ihrer Mietanpassungen.

Es gilt zu beachten: Mieter müssen einer wirksam erklärten Indexmieterhöhung nicht zustimmen. Sobald die Anpassung formell korrekt erklärt wurde – also schriftlich und mit Angabe des maßgeblichen VPI – wird sie automatisch zum übernächsten Monat nach Zugang des Schreibens wirksam.

Die geplante Kappungsgrenze

Im Februar 2026 hat das Bundesjustizministerium den Referentenentwurf „Mietrecht II“ veröffentlicht. Dieser sieht vor, dass Indexmieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr begrenzt werden sollen – und zwar sowohl für bestehende als auch für neu abgeschlossene Verträge. Als angespannte Wohnungsmärkte gelten Regionen, die von den jeweiligen Landesregierungen per Verordnung ausgewiesen werden. In der Praxis betrifft das die meisten deutschen Großstädte sowie viele Mittelstädte.

Das Vorhaben ist im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD aus dem Jahr 2025 grundsätzlich vereinbart. Die finale gesetzliche Ausgestaltung wird derzeit noch im parlamentarischen Verfahren beraten; Änderungen im weiteren Verlauf sind möglich. Solange das Gesetz nicht in Kraft getreten ist, gilt weiterhin § 557b BGB ohne Deckelung – Vermieter können Indexerhöhungen also nach wie vor in voller Höhe der VPI-Entwicklung geltend machen.

 

Weitere Informationen unter:

Verbraucherpreisindex und Inflationsrate – Statistisches Bundesamt

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html

Mietenspiegel – hamburg.de

Mietrecht II 2026 — was der neue Gesetzentwurf für Mieter und Vermieter bedeutet

koav_2025.pdf