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Regelungen zur Maklerprovision
06.10.2024
Regelungen zur Maklerprovision
Die Maklerprovision beim Immobilienkauf ist seit 2020 gesetzlich neu geregelt. Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz verpflichtet Käufer und Verkäufer zur hälftigen Teilung der Maklercourtage. Aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) aus 2025 stärken zusätzlich die Rechte von Immobilienkäufern und stellen klar, dass unzulässige Provisionsvereinbarungen unwirksam sind. Der folgende Beitrag erläutert die geltenden Regelungen zur Maklerprovision, zur 50/50-Aufteilung sowie zu Rückforderungsansprüchen im Überblick.
Gesetzliche Neuregelung seit Dezember 2020
Der Kauf einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Neben dem Kaufpreis spielen auch die Nebenkosten eine wichtige Rolle, insbesondere die Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten in Deutschland neue gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Diese Vorschriften sind in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert und verfolgen das Ziel, private Käufer finanziell zu entlasten und eine gerechtere Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer sicherzustellen.
Der Halbteilungsgrundsatz – Was bedeutet das konkret?
Kern der gesetzlichen Neuregelung ist der sogenannte Halbteilungsgrundsatz. Dieser besagt, dass der Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision übernehmen darf. Eine vollständige Abwälzung der Maklerkosten auf den Käufer ist seitdem unzulässig. Beauftragt der Verkäufer einen Makler und soll auch der Käufer zur Zahlung herangezogen werden, darf dessen Anteil maximal 50 Prozent der insgesamt vereinbarten Provision betragen. Der Verkäufer muss mindestens den gleichen Betrag tragen.
Die gesetzliche Regelung ist zwingend. Abweichende Vereinbarungen, etwa eine 70/30- oder 60/40-Aufteilung zulasten des Käufers, sind unwirksam. Ziel dieser Vorgabe ist es, eine einseitige finanzielle Belastung privater Immobilienkäufer zu verhindern.
Aktuelle Rechtsprechung 2025: Stärkung des Verbraucherschutzes
Bestätigt und weiter präzisiert wurde diese Rechtslage durch aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofs im März 2025. Der BGH stellte klar, dass Verstöße gegen den gesetzlichen Halbteilungsgrundsatz gravierende Folgen haben können.
Wird einem Käufer entgegen den gesetzlichen Vorgaben die vollständige Provision auferlegt, ist die entsprechende Vereinbarung insgesamt nichtig. Das bedeutet: Der Makler verliert in einem solchen Fall seinen Provisionsanspruch, und bereits gezahlte Beträge können vom Käufer vollständig zurückgefordert werden. Mit dieser Rechtsprechung stärkt der Bundesgerichtshof den Verbraucherschutz deutlich und verhindert Umgehungsgestaltungen, mit denen versucht werden könnte, die gesetzliche Kostenverteilung zu umgehen.
Höhe der Maklerprovision bleibt frei verhandelbar
Unverändert geblieben ist, dass es keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Maklerprovision gibt. Die konkrete Provision wird weiterhin frei zwischen Makler und Auftraggeber vereinbart. In der Praxis bewegt sie sich bei Wohnimmobilien häufig in einem Bereich zwischen etwa fünf und sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, wobei regionale Unterschiede bestehen können.
Die gesetzlichen Vorgaben betreffen ausschließlich die Verteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer, nicht deren absolute Höhe.
Wann wird die Provision fällig?
Die Maklerprovision wird grundsätzlich erst mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Das bedeutet, dass ein Anspruch auf Provision regelmäßig nur dann entsteht, wenn die Vermittlung tatsächlich erfolgreich war. Dieses sogenannte Erfolgsprinzip schützt beide Parteien vor einer Zahlungspflicht, solange kein Kaufvertrag zustande gekommen ist.
Weitere Informationen unter:
https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/maklerprovision.html
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Maklerprovision und dem Halbteilungsgrundsatz | Kanzlei Cäsar-Preller