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Sonderkündigungsrecht beim Todesfall: Rechte und Pflichten bei Mietwohnungen
19.06.2026
Stirbt ein Mieter, läuft das Mietverhältnis zunächst weiter. Das bedeutet, dass Mietzahlungen nicht automatisch eingestellt werden und die Wohnung nicht ohne weiteres zurückgegeben werden kann. Das deutsche Mietrecht regelt in den §§ 563 ff. BGB klar, welche Rechte und Pflichten Hinterbliebenen und Erben in dieser Situation zustehen – und was Vermieter in dieser Zeit erwarten können.
Was passiert mit dem Mietvertrag nach dem Tod?
Der Tod eines Mieters führt nicht zur automatischen Auflösung des Mietvertrags. Das Gesetz sieht stattdessen eine gestufte Regelung vor, die zunächst prüft, ob Personen vorhanden sind, die in der Wohnung gelebt haben und daher in den Vertrag eintreten können. Ist das nicht der Fall, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. In beiden Konstellationen besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, das eine Beendigung des Mietverhältnisses außerhalb der regulären Kündigungsfristen ermöglicht. Bis zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses bleiben jedoch alle vertraglichen Pflichten, insbesondere die Mietzahlung, vollumfänglich bestehen.
Eintrittsrecht: Wenn Hinterbliebene mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt haben
Haben Hinterbliebene zum Zeitpunkt des Todes gemeinsam mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung gelebt, treten sie gemäß §§ 563 BGB automatisch in den Mietvertrag ein. Vorrangig eintrittsberechtigt sind Ehepartner und eingetragene Lebenspartner, danach Kinder und weitere Familienangehörige sowie Personen, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes, ohne dass ein gesonderter Antrag oder eine Unterschrift erforderlich ist. Hinterbliebene sind jedoch verpflichtet, die Hausverwaltung zeitnah schriftlich über den Todesfall zu informieren, damit der Vermieter weiß, wer fortan als Vertragspartner zur Verfügung steht und seine Ansprüche entsprechend geltend machen kann.
Möchten Hinterbliebene das Mietverhältnis nicht fortführen, steht ihnen ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. Dieses Recht muss innerhalb eines Monats nach dem Todesfall gegenüber der Hausverwaltung geltend gemacht werden. Wird diese Frist versäumt, erlischt das Sonderkündigungsrecht und das Mietverhältnis läuft zu den ursprünglichen Bedingungen weiter. Auch während der laufenden Kündigungsfrist ist die Miete vollständig weiterzuzahlen.
Erbenstellung: Wenn Erben nicht in der Wohnung gelebt haben
Haben Erben nicht gemeinsam mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt, geht das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB auf sie über. Auch in diesem Fall besteht ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats bei der Hausverwaltung eingehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Bis zur Beendigung des Mietverhältnisses bleibt die Mietzahlungspflicht in vollem Umfang bestehen, unabhängig davon, ob die Wohnung noch genutzt wird. Eine frühzeitige Kündigung ermöglicht dem Vermieter die zügige Planung einer Neuvermietung – je früher die Kündigung eingeht, desto schneller kann der Leerstand beendet werden.
Kaution und Nebenkostenabrechnung
Die vom Verstorbenen hinterlegte Mietkaution geht auf die Erben über. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung ist die Kaution zurückzuzahlen, sofern keine berechtigten Gegenforderungen bestehen. Der Vermieter ist berechtigt, ausstehende Mietzahlungen, Schäden an der Wohnung oder offene Nebenkostennachzahlungen mit der Kaution zu verrechnen. Die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr erfolgt anteilig bis zum Auszugsdatum. Erben sind angehalten, der Hausverwaltung frühzeitig eine Erreichbarkeit mitzuteilen, damit ausstehende Abrechnungen zugestellt werden können und eine zügige Abwicklung im Sinne aller Beteiligten möglich ist.
So kündigen Sie das Mietverhältnis korrekt
Die Kündigung muss schriftlich per Brief erfolgen und der Hausverwaltung fristgerecht zugehen. Dem Schreiben sollten eine amtliche Kopie der Sterbeurkunde sowie ein Nachweis der Erbenstellung beigefügt werden, etwa ein Erbschein oder eine beglaubigte Kopie des Testaments.
Wohnungsübergabe und weitere Schritte
Nach Ausspruch der Kündigung sollte frühzeitig ein Übergabetermin mit der Hausverwaltung vereinbart werden. Bei der Übergabe wird der Zustand der Wohnung gemeinsam protokolliert und alle Schlüssel werden zurückgegeben. Persönliche Gegenstände des Verstorbenen müssen vor der Übergabe vollständig geräumt werden. Eine rechtzeitige Räumung und ein reibungsloser Übergabeprozess sind wichtig, damit der Vermieter die Wohnung zeitnah für eine Neuvermietung vorbereiten und Leerstandszeiten minimieren kann.
Weitere Informationen unter:
https://www.raeumungsteam.de/index.php/sonderkuendigung-im-todesfall/