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Mietenspiegel 2025
04.03.2026
Die Entwicklung der Mieten in Hamburg und der neue Mietenspiegel 2025
In Hamburg steigen die Mietpreise seit vielen Jahren kontinuierlich. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, während das Angebot begrenzt bleibt. Um Vermietern, Eigentümern und Mietern Orientierung zu geben, veröffentlicht die Stadt alle zwei Jahre den Hamburger Mietenspiegel. Im Jahr 2025 erscheint dieser erstmals auf Basis von Medianwerten, die ein realistisches Bild der üblichen Mieten in der Stadt zeigen.
Was ist der Mietenspiegel?
Der Hamburger Mietenspiegel wird alle zwei Jahre veröffentlicht und bietet eine übersichtliche Orientierung für die üblichen Mietpreise in der Stadt. Er zeigt, welche Mieten für Wohnungen mit ähnlicher Größe, Ausstattung, Bauart und Lage in der Praxis üblich sind. Vorausgesetzt, die Wohnungen unterliegen keiner besonderen Mietpreisbindung.
Die Werte basieren auf aktuellen Daten von Mietverträgen aus den letzten sechs Jahren und berücksichtigen nur Mieten, die frei vereinbart oder angepasst wurden. Die Erstellung des Mietenspiegels erfolgt durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen in Zusammenarbeit mit einem Arbeitskreis, in dem auch Vertreter von Mieter- und Vermieterverbänden sowie Gerichte eingebunden sind. So entsteht ein verlässliches und objektiviertes Instrument, das sowohl Mietern als auch Vermietern als Orientierungshilfe dient.
Der Mietenspiegel 2025 – Medianwerte für Hamburg
Der Mietenspiegel 2025 gibt erstmals Medianwerte an, die extreme Ausreißer in der Datenerhebung außen vor lassen. So lässt sich die typische Miete realistischer darstellen. Die Werte beziehen sich auf Nettokaltmieten ohne Heiz- und Betriebskosten und unterscheiden sich nach Baujahr, Wohnungsgröße und Wohnlage.
Für Altbauten bis 1918 liegt die Medianmiete bei kleinen Wohnungen bis 41 m² bei 13,77 €/m², größere Wohnungen ab 91 m² kosten 10,89 €/m². Wohnhäuser aus den Jahren 1994 bis 2010 bewegen sich zwischen 11,04 €/m² für Wohnungen von 66–91 m² und 12,54 €/m² für größere Wohnungen. Gebäude von 2011 bis 2015 liegen bei 13,02 €/m² für 41–66 m² große Wohnungen und 16,00 €/m² für Wohnungen ab 91 m². Neubauten aus 2016 bis 2020 liegen am oberen Ende der Skala, mit 16,43 €/m² für mittlere Wohnungen und 19,60 €/m² für große Wohnungen.
Die Zahlen zeigen deutlich, dass die Mieten stark von Baujahr, Größe und Lage abhängen. Innerhalb derselben Kategorie können sie außerdem durch Ausstattung oder genaue Lage variieren.
Der Mietenspiegel 2023 – Ein Rückblick
Der Mietenspiegel 2023 zeigte ebenfalls eine kontinuierliche Mietsteigerung, jedoch in einem etwas stärkeren Ausmaß als in den Jahren zwischen 2023 und 2025. In diesem Zeitraum lagen die Preissteigerungen in Hamburg bei durchschnittlich 3,4%, was die nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnraum und das begrenzte Angebot widerspiegelt. Im Vergleich zum Mietenspiegel 2025 wurden 2023 noch keine Medianwerte verwendet, was dazu führte, dass extreme Mietpreis-Ausreißer stärker gewichtet wurden und den Gesamtwert der Mieten beeinflussten. Die durchschnittliche Miete lag 2023 bei rund 9,79 Euro pro Quadratmeter, was zwar immer noch unter dem Niveau von Städten wie München oder Frankfurt, jedoch bereits spürbar höher als in den Jahren zuvor war. Auch der Mietenspiegel 2023 zeigte, dass besonders die Mieten in Neubauten und sanierten Altbauten einen deutlichen Anstieg verzeichneten, während in einigen anderen Bereichen die Steigerungen moderater ausfielen.
Bedeutung für Vermieter und Mieter
Für Vermieter sind die Medianwerte eine verlässliche Grundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen und Mieterhöhungen rechtssicher umzusetzen. Sie helfen auch bei der Neuvermietung, um angemessene Mietpreise festzulegen und den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen.
Für Mieter bieten die Werte Orientierung, um die Angemessenheit der Miete zu prüfen. Dank der Differenzierung nach Baujahr, Wohnfläche und Lage lassen sich individuelle Vergleiche anstellen und beurteilen, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.
Ausblick auf die Mietpreisentwicklung
„Trotz eines moderateren Anstiegs der Mieten zwischen 2023 und 2025 von nur 1,12% sind die Preise in einigen Bereichen weiterhin gestiegen. Besonders stark war der Anstieg bei Wohnungen aus den Jahren 1968–1977, mit 12,9% für 60 m² große Wohnungen in normaler Lage. Die durchschnittliche Miete liegt 2025 bei 9,94 Euro pro m², was im Vergleich zu Städten wie München und Frankfurt nach wie vor niedrig ist. Die Umstellung auf den Median und die erweiterte Datenerfassung haben den Mietenspiegel präziser gemacht. Auch wenn die neue Berechnungsmethode dazu führt, dass extreme Ausreißer weniger stark gewichtet werden, zeigen die Zahlen, dass insgesamt 51 Felder Mieterhöhungen erfahren haben. Ich gehe von weiter steigenden Mieten aus, auch wenn die Umstellung der Berechnungsmethode teilweise irreführend sein kann, da einzelne Felder teils deutlich stärker gestiegen sind.“ – Henning Jungmann, Geschäftsführer Nordhaus Immobiliengesellschaft mbH.
Weitere Informationen unter: https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/mieten/mietenspiegel/mietenspiegel-hintergrund-189816
https://www.mieterverein-hamburg.de/ratgeber/mieterhoehung/mietenspiegel/